Kira Geliri Vergisi Hesaplama (2026 Beyanı)
Yıllık kira gelirinizi girin; mesken istisnası ve götürü gider düşüldükten sonra 2026 tarifesine göre ödeyeceğiniz vergiyi görün.
Nasıl hesaplanır?
Mesken (konut) kira gelirinin 2026 yılı için 58.000 TL’si gelir vergisinden istisnadır (GVK m.21, 332 Seri No.lu Tebliğ). İstisna kişi başına ve yılda bir kez uygulanır; işyeri kiralarında bu istisna yoktur.
İstisna sonrası kalan tutardan gider düşülür: götürü usulde kalan tutarın %15’i belge aranmaksızın gider yazılır (7194 sayılı Kanunla %25’ten %15’e inmişti). Gerçek gider usulünü seçenler faiz, sigorta, onarım gibi belgeli giderlerini düşer — ama iki yıl geri dönemez.
Rakamlı örnek: 2026’da aylık 20.000 TL’den yıllık 240.000 TL mesken kira geliri elde eden bir mükellef için hesap şöyle ilerler: 240.000 − 58.000 istisna = 182.000 TL; götürü giderde bunun %15’i (27.300 TL) düşülür ve vergi matrahı 154.700 TL olur. Bu matraha tarife dilim dilim uygulanır — vergi, matrahın tek bir oranla çarpılmasıyla değil, her dilimin kendi oranıyla ayrı ayrı hesaplanmasıyla bulunur ve %15’ten başlar.
Kalan matrah, gelir vergisi tarifesinin ücret dışı sütunuyla vergilenir: %15’ten başlayıp %40’a çıkan dilimler. Beyanname izleyen yılın Mart ayında verilir; vergi Mart ve Temmuz’da iki taksitte ödenir. Toplam geliri yüksek olanlar (tarifedeki üst dilim sınırını aşanlar) mesken istisnasından yararlanamaz — sınırda iseniz mali müşavirinize danışın.
Kapsam ayrımı önemli: istisna yalnız mesken kiralarına tanınır ve kişi başınadır — birden fazla konuttan kira alıyorsanız 58.000 TL, toplam gelirden yalnız bir kez düşülür, konut başına değil. İşyeri kiralarında istisna hiç yoktur; stopajlı işyeri kirasının beyan kuralları da meskeninkinden farklıdır.
Sık yapılan hatalar: istisnayı aşınca yalnız aşan kısmın beyan edileceğini sanmak (beyan, istisna düşülmüş tutarın tamamı üzerinden yapılır), götürü gider seçimini geçici sanmak (götürüyü seçen iki yıl gerçek usule dönemez) ve elden tahsilatın vergiyi ortadan kaldırdığına inanmak — vergi tahsilat biçiminden bağımsız doğar; üstelik 500 TL ve üzeri konut kira ödemelerinin banka/PTT kanalıyla yapılması zaten zorunludur.
Sık Sorulan Sorular
2026 yılında ne kadar kira geliri vergiden muaf?
Mesken kiralarında yıllık 58.000 TL istisna vardır: 2026’da toplam mesken kira geliriniz bunun altındaysa beyanname vermezsiniz. Üstündeyse yalnız aşan kısım değil, istisna düşülmüş tutarın tamamı beyan edilir. İşyeri kiralarında istisna yoktur; stopajlı işyeri kirası, beyan sınırını aşmıyorsa beyan da gerekmeyebilir — iki gelir türünün kuralları farklıdır.
Götürü gider mi gerçek gider mi seçmeliyim?
Götürü usul belge istemez ve kalan tutarın %15’ini otomatik düşer — kirada oturmuyorsanız ve krediniz yoksa çoğu durumda pratik seçimdir. Gerçek usulde ise konut kredisi faizi, DASK/sigorta, onarım, amortisman ve kendiniz kirada oturuyorsanız ödediğiniz kira gibi kalemler düşülebilir; bu kalemler %15’i aşıyorsa gerçek usul kazandırır. Dikkat: götürüyü seçerseniz iki yıl gerçek usule dönemezsiniz.
Kira beyannamesi ne zaman verilir, vergi ne zaman ödenir?
2026 yılı kira gelirleri, 2027 Mart ayında (1-31 Mart) beyan edilir; tahakkuk eden vergi Mart ve Temmuz sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir. Beyanname Hazır Beyan Sistemi (hazirbeyan.gib.gov.tr) üzerinden birkaç dakikada verilebilir — sistem tapu ve banka verilerinden kira bilgilerinizi büyük ölçüde hazır getirir.
Kiracıdan elden kira alırsam vergi doğmaz mı?
Doğar — vergi, tahsilat biçiminden bağımsız olarak gelir üzerinden alınır. Üstelik konut kiralarında 500 TL ve üzeri ödemelerin banka/PTT kanalıyla yapılması zorunludur; elden tahsilatta hem kiraya verene hem kiracıya özel usulsüzlük cezası kesilebilir. Ayrıca beyan edilmeyen kira, kiracının beyanları ve banka hareketlerinden çapraz kontrolle kolayca tespit edilmektedir.
Kira gelirim 58.000 TL’nin altındaysa beyanname vermem gerekir mi?
2026 yılı toplam mesken kira geliriniz 58.000 TL’lik istisnanın altında kaldıysa bu gelir için beyanname vermeniz gerekmez ve vergi doğmaz. Sınırın üzerine çıktığınız yılda ise yalnız aşan kısmı değil, istisna düşülmüş tutarın tamamını beyan edersiniz. İstisna kişi başınadır: aynı konutun birden fazla sahibi varsa her paydaş kendi payına düşen gelir için istisnadan ayrı ayrı yararlanır.
Birden fazla evim var — istisna her ev için ayrı mı uygulanır?
Hayır; istisna konuta değil kişiye tanınır ve yılda bir kez uygulanır. Kaç konuttan kira alırsanız alın, 58.000 TL yıllık toplam mesken kira gelirinizden yalnız bir kez düşülür. Bu yüzden çok konutlu mükelleflerde istisnanın etkisi görece küçülür; matrahı asıl belirleyen, götürü (%15) ya da gerçek gider indirimidir. İşyeri kiralarınız varsa onlar için istisna zaten söz konusu değildir.
Götürü gider oranı kaç, nasıl uygulanır?
Götürü gider oranı %15’tir — 7194 sayılı Kanunla %25’ten bu düzeye indirilmişti — ve istisna düşüldükten sonra kalan tutara uygulanır. Örneğin istisna sonrası 100.000 TL kalan mükellef, hiçbir belge aranmaksızın 15.000 TL gider düşer ve 85.000 TL matrah üzerinden vergilenir. Konut kredisi faizi, sigorta, onarım gibi belgeli giderleriniz bu %15’i aşıyorsa gerçek gider usulü daha avantajlıdır; ancak götürüyü seçtiyseniz iki yıl gerçek usule dönemezsiniz.