Tapu Harcı Hesaplama (2026)
Gayrimenkulün satış bedelini girin; alıcının ve satıcının ayrı ayrı ödeyeceği tapu harcını ve toplam maliyeti anında görün. Oran, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre her iki taraf için binde 20'dir (toplam %4).
Nasıl hesaplanır?
Tapu harcı, gayrimenkul devrinde hem alıcıdan hem satıcıdan ayrı ayrı binde 20 (yüzde 2) olarak alınır — toplam yük satış bedelinin yüzde 4'üdür. Uygulamada tarafların harcı aralarında farklı paylaşması sözleşmeyle mümkündür, ancak tapu dairesine karşı sorumluluk yasal orandadır.
2026'da önemli değişiklik (7566 sayılı Kanun): harç, GERÇEK satış bedeli üzerinden beyan edilmek zorundadır; bedeli düşük gösterme halinde ceza, eksik harcın yüzde 25'inden BİR KATINA çıkarılmıştır. Emlak vergisi değeriyle beyan artık güvenli bir yol değildir.
Harca ek olarak tapu müdürlüğünde döner sermaye hizmet bedeli ödenir; 2026 taban tutarı il/ilçe katsayısına göre değişir (büyükşehirlerde birkaç bin lirayı bulabilir). Bu araç harcı hesaplar; döner sermaye tutarını işlem yapacağınız müdürlükten teyit edin.
Rakamla: 1.500.000 TL bedelli bir konutta alıcı 30.000 TL, satıcı 30.000 TL olmak üzere toplam 60.000 TL harç doğar; üzerine tapu müdürlüğündeki döner sermaye bedeli eklenir. Oran sabit binde 20 + binde 20 olduğundan hesap tamamen doğrusaldır: bedelin her 100.000 TL'si, taraf başına 2.000 TL harç demektir.
Düşük beyanın maliyeti artık yüksektir: gerçekte 3.000.000 TL olan bir satışı 2.000.000 TL gösteren taraflar, aradaki 1.000.000 TL için taraf başına 20.000 TL eksik harç ödemiş olur; 7566 sonrası ceza eksik harcın BİR KATI olduğundan tespit hâlinde eksik harç ve bir katı ceza birlikte tahsil edilir. Banka kredisi, ekspertiz raporu ve satış vaadi kayıtlarıyla çapraz kontrol yapılabildiği için tespit ihtimali eskisinden çok daha yüksektir.
Sonucu doğru okumak için: araç yalnız tapu HARCINI hesaplar. Döner sermaye hizmet bedeli il/ilçe katsayısına göre değiştiğinden işlem yapılacak müdürlükten teyit edilmelidir; emlakçı komisyonu ve ekspertiz ücreti ise tapu masrafı değil, ayrı sözleşme konularıdır. Satış dışındaki işlemler de bu araçla hesaplanmaz — bağışta binde 68,31, ipotek tesisinde binde 4,55 gibi farklı oranlar geçerlidir.
Sık Sorulan Sorular
Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?
Kanunen her ikisi de öder: alıcı binde 20, satıcı binde 20. Örneğin 3.000.000 TL'lik satışta alıcı 60.000 TL, satıcı 60.000 TL harç öder. Taraflar aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırabilir (uygulamada tamamını alıcının üstlendiği görülür) ama bu iç ilişkidir; devlete karşı sorumluluk yasal paylaşımdadır.
Tapu harcı hangi bedel üzerinden hesaplanır?
Gerçek satış bedeli üzerinden. 2026'da yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanun sonrasında bedeli düşük beyan etmenin cezası eksik harcın bir katına çıkarıldı; ayrıca banka kredisi, ekspertiz ve satış vaadi kayıtlarıyla çapraz kontrol yapılabiliyor. Düşük beyan artık ciddi mali risk taşır.
Tapuda harç dışında hangi masraflar var?
Döner sermaye hizmet bedeli (2026'da taban tutar il katsayısıyla çarpılır; büyükşehirlerde yaklaşık 5.500-6.700 TL) ve varsa ipotek tesis harcı gibi işleme özgü kalemler. Emlakçı komisyonu ve ekspertiz ücreti tapu masrafı değildir, ayrı sözleşme konusudur.
İlk ev alımında veya bağışta harç farklı mı?
Satış dışındaki işlemler farklı tarifeye tabidir: bağışta oran binde 68,31 (miras ve intikal vergisi ayrıca değerlendirilir), ipotek tesisinde binde 4,55'tir. Konut alımında KDV istisnaları olabilir ama tapu harcında "ilk ev" indirimi yoktur; oran herkes için binde 20+20'dir.
3.000.000 TL'lik bir evde toplam tapu maliyeti ne olur?
Harç tarafı net: alıcı 60.000 TL + satıcı 60.000 TL = 120.000 TL (bedelin %4'ü). Üzerine döner sermaye hizmet bedeli eklenir — büyükşehirlerde yaklaşık 5.500-6.700 TL bandındadır ve il katsayısına göre değişir. Uygulamada harcın tamamını alıcının üstlendiği sık görülür; bu durumda alıcının tapudaki toplam masrafı 125.000 TL'yi aşabilir. Kesin döner sermaye tutarını işlem yapacağınız müdürlükten öğrenin.
Krediyle ev alırken ekstra tapu masrafı çıkar mı?
Satış harcının yanında, banka lehine ipotek kurulması ayrı bir işlemdir ve ipotek tesisi binde 4,55 oranındaki harca tabidir. Ekspertiz ücreti ise bankayla aranızdaki sözleşmenin konusudur, tapu masrafı değildir. Kredi kayıtlarının satış bedeliyle çapraz kontrol edilebildiğini de unutmayın — kredili alımlarda bedeli düşük beyan etmek kolayca tespit edilir ve cezalıdır.
Tapu harcında indirim veya istisna var mı?
Satış işleminde "ilk ev" gibi bir harç indirimi yoktur — oran herkes için binde 20 + binde 20'dir. Farklı oranlar ancak işlem türü değişince devreye girer: bağışta binde 68,31, ipotek tesisinde binde 4,55 uygulanır. Konut alımında karşılaşılan istisnalar KDV tarafına aittir ve tapu harcını etkilemez; pazarlık konusu olabilecek tek şey, tarafların harcı aralarında nasıl paylaşacağıdır.