Emlak Vergisi Hesaplama (2026)
Taşınmazınızın belediye kayıtlarındaki vergi değerini girin, türünü ve büyükşehir durumunu seçin; yıllık emlak vergisi kanuni oranlarla hesaplansın.
Nasıl hesaplanır?
Oranlar 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ile sabittir: mesken binde 1, işyeri ve diğer binalar binde 2, arsa binde 3, arazi binde 1 (m.8 ve m.18). Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar içinde bu oranlar %100 artırımlı — yani iki kat — uygulanır.
Verginin matrahı piyasa/rayiç değeri DEĞİL, belediyedeki "vergi değeri"dir: arsa birim değerleri takdir komisyonlarınca dört yılda bir belirlenir, ara yıllarda yeniden değerleme oranının yarısı kadar artar. Kendi vergi değerinizi e-Devlet veya belediyenizin emlak servisi üzerinden öğrenebilirsiniz.
2026 için özel koruma: 7566 sayılı Kanun'un eklediği geçici 23. madde gereği 2026 vergi değeri, 2025 değerinin İKİ KATINI aşamaz — 2026 takdir dönemindeki aşırı artışlara karşı tavan getirilmiştir. Vergi, Mart-Mayıs ve Kasım olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.
Sık Sorulan Sorular
Emlak vergisi hangi değer üzerinden hesaplanır — satın aldığım fiyat mı?
Hayır. Matrah, belediyede kayıtlı "vergi değeri"dir: arsa payı için takdir komisyonu birim değeri × alan + bina için Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın açıkladığı m² inşaat maliyeti üzerinden hesaplanır ve genellikle piyasa fiyatının altındadır. Satış fiyatı yalnız tapu harcına esas olur. Vergi değerinizi belediyenizden veya e-Devlet "emlak vergisi" hizmetinden sorgulayabilirsiniz.
Emekli, ev hanımı ve işsizler emlak vergisi öder mi?
Türkiye'de tek meskeni olan (veya tek meskende hissesi bulunan) emekliler, ev hanımları, işsizler, engelliler, gaziler ve şehit yakınları için o meskene İNDİRİMLİ (sıfır) oran uygulanır — 1319 s.K. m.8 bu yetkiyi tanır ve yürürlükteki karar oranı sıfırdır. Şartlar: mesken 200 m² brüt alanı aşmamalı, kişinin başka geliri (emekli aylığı hariç) bulunmamalı ve mesken bizzat oturma amaçlı olmalıdır. Başvuru belediyeye taahhütnameyle yapılır.
Emlak vergisi ne zaman ve nereye ödenir, geciken ne olur?
Vergi, taşınmazın bağlı olduğu belediyeye ödenir; ilk taksit Mart-Nisan-Mayıs, ikinci taksit Kasım ayındadır. İsteyen tamamını ilk taksit döneminde ödeyebilir. Geciken taksitlere aylık gecikme zammı işler (oran için gecikme zammı hesaplayıcımıza bakın). Yeni alınan taşınmaz için alıcı, alım yılını izleyen yıldan itibaren mükelleftir; yıl içindeki satışlarda o yılın vergisi satıcıya aittir.