Emlak Vergisi Hesaplama (2026)
Taşınmazınızın belediye kayıtlarındaki vergi değerini girin, türünü ve büyükşehir durumunu seçin; yıllık emlak vergisi kanuni oranlarla hesaplansın.
Nasıl hesaplanır?
Oranlar 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ile sabittir: mesken binde 1, işyeri ve diğer binalar binde 2, arsa binde 3, arazi binde 1 (m.8 ve m.18). Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar içinde bu oranlar %100 artırımlı — yani iki kat — uygulanır.
Verginin matrahı piyasa/rayiç değeri DEĞİL, belediyedeki "vergi değeri"dir: arsa birim değerleri takdir komisyonlarınca dört yılda bir belirlenir, ara yıllarda yeniden değerleme oranının yarısı kadar artar. Kendi vergi değerinizi e-Devlet veya belediyenizin emlak servisi üzerinden öğrenebilirsiniz.
Rakamlı örnek: vergi değeri 2.000.000 TL olan bir mesken, büyükşehir dışındaki bir ilçedeyse binde 1 oranla yılda 2.000 TL; büyükşehir sınırları içindeyse oran iki katına çıktığı için 4.000 TL vergi öder — iki eşit taksitte 2.000'er TL. Aynı değerli bir işyeri büyükşehirde binde 4'ten 8.000 TL, 1.000.000 TL değerli bir arsa büyükşehirde binde 6'dan 6.000 TL öder.
2026 için özel koruma: 7566 sayılı Kanun'un eklediği geçici 23. madde gereği 2026 vergi değeri, 2025 değerinin İKİ KATINI aşamaz — 2026 takdir dönemindeki aşırı artışlara karşı tavan getirilmiştir. Vergi, Mart-Mayıs ve Kasım olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.
Sık yapılan hatalar: hesabı satın alma fiyatı veya piyasa değeriyle yapmak (matrah belediyedeki vergi değeridir ve genellikle daha düşüktür), büyükşehir artırımını atlamak (Türkiye'nin büyük illerinde oranlar daima iki kattır) ve tek meskenli emekli/ev hanımı/engelli indirimini bilmeden tam vergi ödemek — indirimli oran başvuruya bağlıdır, kendiliğinden uygulanmaz.
Sonucun kapsamı: araç yıllık emlak vergisini kanuni oranlarla hesaplar. Taşınmazın türünü (mesken/işyeri/arsa/arazi) ve büyükşehir durumunu doğru seçmek sonucu doğrudan belirler; yanlış tür seçimi vergiyi iki-üç kat saptırır. Vergi değerinizi bilmiyorsanız hesaptan önce e-Devlet veya belediyenizin emlak servisinden öğrenin — tahminî değerle yapılan hesap yalnız fikir verir.
Sık Sorulan Sorular
Emlak vergisi hangi değer üzerinden hesaplanır — satın aldığım fiyat mı?
Hayır. Matrah, belediyede kayıtlı "vergi değeri"dir: arsa payı için takdir komisyonu birim değeri × alan + bina için Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın açıkladığı m² inşaat maliyeti üzerinden hesaplanır ve genellikle piyasa fiyatının altındadır. Satış fiyatı yalnız tapu harcına esas olur. Vergi değerinizi belediyenizden veya e-Devlet "emlak vergisi" hizmetinden sorgulayabilirsiniz.
Emekli, ev hanımı ve işsizler emlak vergisi öder mi?
Türkiye'de tek meskeni olan (veya tek meskende hissesi bulunan) emekliler, ev hanımları, işsizler, engelliler, gaziler ve şehit yakınları için o meskene İNDİRİMLİ (sıfır) oran uygulanır — 1319 s.K. m.8 bu yetkiyi tanır ve yürürlükteki karar oranı sıfırdır. Şartlar: mesken 200 m² brüt alanı aşmamalı, kişinin başka geliri (emekli aylığı hariç) bulunmamalı ve mesken bizzat oturma amaçlı olmalıdır. Başvuru belediyeye taahhütnameyle yapılır.
Emlak vergisi ne zaman ve nereye ödenir, geciken ne olur?
Vergi, taşınmazın bağlı olduğu belediyeye ödenir; ilk taksit Mart-Nisan-Mayıs, ikinci taksit Kasım ayındadır. İsteyen tamamını ilk taksit döneminde ödeyebilir. Geciken taksitlere aylık gecikme zammı işler (oran için gecikme zammı hesaplayıcımıza bakın). Yeni alınan taşınmaz için alıcı, alım yılını izleyen yıldan itibaren mükelleftir; yıl içindeki satışlarda o yılın vergisi satıcıya aittir.
Büyükşehirde emlak vergisi neden iki kat?
1319 sayılı Kanun, büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar içindeki taşınmazlarda oranların %100 artırımlı uygulanmasını öngörür: mesken binde 1 yerine binde 2, işyeri binde 2 yerine binde 4, arsa binde 3 yerine binde 6 öder. Aynı vergi değerine sahip iki ev, biri büyükşehirde biri değilse, yılda tam iki kat farklı vergi öder — araçtaki büyükşehir seçeneği bu yüzden sonucu doğrudan ikiye katlar.
Arsa ile arazi arasındaki vergi farkı nedir?
Kanun ikisine farklı oran uygular: arsa binde 3, arazi binde 1 ile vergilendirilir (büyükşehirde binde 6 ve binde 2). Yani aynı vergi değerine sahip bir arsa, araziden üç kat fazla vergi öder. Taşınmazınızın belediye kaydında arsa mı arazi mi göründüğü bu yüzden önemlidir; kayıt türünü belediyenizin emlak servisinden veya e-Devlet üzerinden doğrulayıp araçta doğru türü seçin.
2026'da vergi değerim çok arttı — bir sınır yok mu?
Var: 7566 sayılı Kanun'la eklenen geçici 23. madde, 2026 vergi değerinin 2025 değerinin iki katını aşamayacağını hükme bağladı. 2026 takdir döneminde bazı bölgelerde arsa birim değerleri çok yüksek belirlendiği için bu tavan getirildi. Yani 2025'te 1.000.000 TL vergi değeri olan taşınmazınız için 2026 matrahı en fazla 2.000.000 TL olabilir; tahakkukunuz bunun üzerindeyse belediyenizin emlak servisiyle görüşün.